inversión hotelera

El 21,9% de las pernoctaciones hoteleras de España se concentran en 14 destinos urbanos, según un informe de la consultora Christie & Co. Barcelona, San Sebastián, Palma, Málaga, Cádiz, Madrid, Sevilla, Bilbao, Valencia, Granada, Córdoba, Santander, Alicante y Santiago de Compostela son las capitales en las que se han reservado 74,3 millones de noches durante 2018. Esta concentración de reservas muestra el atractivo de estos destinos y se corresponde con las ciudades más dinámicas en cuanto a nuevas inversiones hoteleras.

En su estudio, Christie & Co detalla que estas ciudades afianzaron su fortaleza como destinos turísticos consolidados, porque registraron un crecimiento de la demanda del 2,9%, mientras que el número de pernoctaciones en España permaneció estable durante el año pasado. Además, estos 14 destinos llevan registrando un crecimiento constante desde 2014, tanto en lo que se refiere a demanda como en relación al RevPAR, el indicador que mide la rentabilidad del sector hotelero. Las causas de este comportamiento se encuentran en las mejoras de las condiciones económicas en Europa, la excelente conectividad de estas capitales, el crecimiento de las pernoctaciones internacionales, la recuperación de los viajes de negocios y la mejora de calidad de la oferta hotelera en estos destinos.

Según el informe, Barcelona se mantuvo a la cabeza en RevPAR (98,9 euros) durante 2018, a pesar de un descenso del -2,6% en este indicador con respecto a 2017. Le siguen San Sebastián (97,2 euros) y Palma de Mallorca (84,9 euros).

Por otro lado, San Sebastián fue la ciudad que obtuvo el mayor ADR (tarifa media diaria, en siglas inglesas) en España (134,5 euros) y Palma de Mallorca registró los niveles más altos de ocupación (81,0%). Cádiz se situó en el cuarto lugar en cuanto a RevPAR (75,6 euros) y Málaga ocupó la quinta posición, gracias a un aumento del 5,2% en ADR, lo que la llevó a alcanzar su mejor índice de rentabilidad hasta la fecha (73,9 euros).

Madrid, tras un incremento del 14,5% en su RevPAR en 2017, experimentó en 2018 una estabilización en el crecimiento, con un 1,6% de crecimiento, alcanzando los 73,5 euros. La diferencia con la otra gran capital (Barcelona) muestra la capacidad de desarrollo que todavía tiene Madrid por delante. En la ciudad se han abierto varios proyectos de cuatro y cinco estrellas en los últimos meses, como el hotel RIU Plaza de España.

Por su parte, Sevilla, Bilbao y Valencia fueron las ciudades que experimentaron el mayor crecimiento en RevPAR, con incrementos del 7,2%, 12,2% y 12,1%, respectivamente. A pesar de registrar descensos del 2,9% y 3,0%, Santander y Alicante se posicionaron como la décima y la undécima ciudad en cuanto a RevPAR, por delante de Córdoba. Ésta última fue capaz de mejorar sus resultados (+3,4%), a pesar de una disminución en el número de pernoctaciones del -3,1%. Granada experimentó un descenso de su rentabilidad del -2,5%, debido a un decremento del -3,3% en ocupación y, finalmente, Santiago de Compostela registró los niveles más bajos de RevPAR (37,8 euros) entre las ciudades seleccionadas.

Asia se ha vendido como la solución a la crisis económica, pero algunas de las empresas que han intentado entrar en los países de la región no lo han tenido fácil. Las cadenas hoteleras españolas decidieron abrir alojamientos en esta zona para aprovechar la creciente clase media de países como China o Vietnam desde hace unos años. Y todavía lo siguen haciendo. Meliá Hotels ha anunciado que inaugurará 16 nuevos alojamientos en Asia entre 2019 y 2020. La empresa mallorquina, controlada por la familia Escarrer, ya dispone de 57 establecimientos en la región. Los países elegidos han sido Vietnam, China y Maldivas, donde la firma hotelera abrirá su primer establecimiento. En los últimos tres años, Meliá ha invertido 400 millones de euros en las aperturas hoteleras que ha llevado a cabo en diferentes lugares del mundo.

Por su lado, Barceló Hotels, que ya intentó entrar en el mercado chino de la mano de Plateno, tuvo que recular porque la estrategia que le planteó su socio no se desarrolló. De los 100 hoteles previstos en China, sólo se abrieron dos. Además, Plateno fue comprada por el gigante chino de la hotelería Jin Jiang. En una reciente entrevista con el programa De Primera, Jaime Buxó, director de desarrollo de negocio de Barceló Hoteles, manifestó que la intención de la compañía es volver a China y abrir alojamientos en el sur asiático de la mano de un socio local. En Fitur 2019, la compañía reveló que invertirá 500 millones de euros en nuevas aperturas, sobre todo en Portugal, Centro Europa, Oriente Medio y Norte de África. A finales de 2018, Barceló abrió el Occidental IMPZ Dubai en los Emiratos Árabes Unidos, donde inaugurará más alojamientos.

NH Hoteles, que en 2018 fue objeto de dos de las operaciones más importantes del mercado español (la frustrada compra por parte de Barceló y la exitosa OPA que lanzó Minor), lo tendrá más fácil para expandir la marca por el mercado asiático. Esto será así tras la compra del 94% del capital por parte de Minor, un conglomerado hotelero con diferentes marcas, como St. Regis, Four Seasons o Radisson Blu, y con fuerte presencia en la India, Tailandia o Malasia, entre otros países asiáticos. No obstante, la compañía hotelera no ha dado pistas en este sentido.

Riu, la cuarta hotelera española por número de establecimientos, abrirá antes del verano dos resorts en Maldivas, el archipiélago-país del Océano Índico. La compañía está muy especializada en el turismo vacacional, aunque ha ido incorporando hoteles en destinos urbanos y ha alcanzado una inversión de 870 millones en 2018. Su apertura estrella en España será el Riu Plaza de España, que renovará el edificio con el mismo nombre construido en los años cincuenta del siglo XX y que fue un referente de la hotelería de lujo en la capital española. En 2019, la inversión prevista por Riu para sus múltiples aperturas es de 650 millones de euros.

Más allá del mercado asiático, las principales cadenas hoteleras españolas invertirán más de 1.000 millones de euros durante 2019 en poner en funcionamiento nuevos hoteles en todo el mundo.

Hotel Hesperia Ramblas, propiedad de Hispania | Foto: Hispania

Hispania, una de las tres grandes Socimi de la economía española, será comprada por el fondo Blackstone por 1.992 millones de euros. La operación demuestra, más que cualquier estudio o estadística, lo apetitoso que es el mercado inmobiliario español. Pero sobre todo el de hoteles y oficinas, porque Hispania es una de las Socimi especializada en la gestión de activos hoteleros.

Una Socimi (siglas de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) es un tipo de empresa especial en el que se agrupan diferentes activos inmobiliarios (oficinas, hoteles, viviendas, locales, etcétera) dedicados en su mayoría al alquiler y que tiene una fiscalidad reducida: no paga Impuesto de Sociedades y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (el que se abona al vender un inmueble) está bonificado al 95%.

El 89% del beneficio neto que obtuvo Hispania en 2017 provino de la gestión de su cartera de hoteles, por lo que la apuesta de Blackstone por esta socimi significa que el mercado hotelero español tiene mucho desarrollo económico por delante. Este hecho es consecuencia del éxito en las cifras turísticas que ha cosechado España en 2017, con más de 80 millones de visitantes extranjeros y más de 193 millones de viajes realizados por los españoles para vacacionar.

Blackstone lanzará una oferta pública de adquisición de todas las acciones de Hispania, que se concretará en los próximos meses. Tras elevar el precio de la oferta por acción de 17,45 euros a 18,25 euros, el Consejo de Administración de Hispania ha recomendado a sus accionistas la aceptación de la misma. La compra se realizará a través de la sociedad Alzette Investment, que ya contaba con una participación minoritaria en Hispania.

Si la oferta es aceptada por los accionistas, Blackstone se convertirá en el mayor propietario de hoteles en España. La cartera de alojamientos de Hispania se compone de 46 inmuebles, que se concentran en Madrid, Barcelona, Baleares, Benidorm, Almería, Málaga, Huelva e Islas Canarias. Así, la empresa tiene en propiedad un número mayor de alojamientos que las grandes compañías hoteleras del país mediterráneo. Su modelo de negocio se sustenta sobre el alquiler de estas propiedades a aquellas empresas que pretenden explotarlos, como pueden ser cadenas hoteleras que gestionan el establecimiento, pero no lo poseen en propiedad, un modelo que se ha extendido en los últimos años. Además de hoteles, Hispania gestiona oficinas y viviendas, aunque tienen un peso menor en su oferta de producto.

Blackstone nació en 1985 y es uno de los grandes fondos de inversión mundiales. Fue fundada por Peter G. Peterson y Stephen A. Schwarzman, dos ejecutivos que provenían del banco estadounidense Lehman Brothers, el que protagonizó la mayor quiebra empresarial de la crisis iniciada en 2008 tras la venta de las hipotecas basura. Hoy, Blackstone gestiona más de 450.000 millones de dólares en inversiones.

La Torre de Madrid y el Edificio España, centro de inversiones hoteleras en Madrid | Foto: David Fernández

España ha acaparado 2.184 millones de euros en inversiones hoteleras durante 2016, un 16,5% menos que en el ejercicio anterior, según los datos de Irea, una firma de consultoría inmobiliaria. A pesar de las cifras record que ha conseguido España como destino turístico, con más de 75 millones de visitantes (un 10% de incremento) y la previsión de que esta tendencia se siga manteniendo en el tiempo, la inversión en nuevos hoteles ha decrecido considerablemente.

Miguel Vázquez, socio de Irea, justifica este descenso en que “la cifra del año 2015 fue record histórico”, por lo que considera la inversión de 2016 como “extraordinaria”. Hay que tener en cuenta que el dinero que los inversores han dedicado a comprar hoteles o reformarlos en 2016 supone la segunda mejor cifra de los últimos diez años para España. Otro motivo que explica esta caída en la inversión es que se ha producido una inflación en los precios de compra de los hoteles con respecto a hace dos años, con precios por habitación más caros, debido a la bonanza del negocio hotelero en España.

Si se desglosa la inversión por el tipo de transacción, Irea destaca que el dinero destinado a la compra de hoteles ha sido de 1.985 millones en 2016, un 19,6% menos. Sin embargo, los fondos empleados para la reconversión de inmuebles en hoteles han supuesto 199 millones de euros, un 38,2% más que en 2015. En el último ejercicio se han cerrado 19 operaciones de reconversión de edificios para un uso hotelero frente a las 7 que se realizaron un año antes. Por otro lado, la inversión se ha diversificado en 2016, ya que los cuatro destinos principales (Madrid, Barcelona, Canarias y Baleares) han acaparado el 68% de la misma, mientras que el resto ha ido a parar a otras localizaciones, como Sevilla, Málaga o Valencia.

Atractivo sector hotelero

Además, la muestra de que el mercado español es interesante para los inversores es que, de toda la inversión en activos comerciales, el 24% se ha destinado a inmuebles hoteleros. El atractivo del sector hotelero español se explica por el aumento del número de turistas que han llegado a España en 2016 (más de 75 millones), el incremento de pernoctaciones (330 millones) y la buena evolución de la rentabilidad hotelera, con una facturación media diaria (ADR) de 82,3 euros (un 4,5% más) y un ingreso medio diario por habitación (RevPAR) de 53,9 euros (un 10,6% más). Esto también ha provocado que los nuevos inversores tengan un perfil de largo plazo, con operaciones de alquiler del inmueble del que esperan retornos del 5% de media sobre los fondos destinados a su compra o reconversión.

No obstante, este éxito se sustenta sobre variables inestables. La fundamental es que el incremento de visitantes extranjeros es producto del derrumbe del negocio turístico de destinos competidores de España como Egipto, Turquía y Túnez, en el Mar Mediterráneo. La inseguridad en estos países ha provocado que pierdan 15 millones de turistas en 2016 y que buena parte de estos hayan decidido pasar sus vacaciones en España.

Según Exceltur, asociación que agrupa a las grandes empresas del sector turístico español, el 49% del crecimiento de turistas extranjeros que llegan a España desde 2010 ha sido producto de la inseguridad en otros destinos del área mediterránea. De los 330 millones de noches que se han comprado en hoteles españoles, el 65,5% han sido de extranjeros. Es decir, que la dependencia del sector hotelero, sobre todo el de la costa mediterránea, del visitante extranjero es cada vez más elevada. En el caso de que los destinos competidores de España mejorasen sus condiciones de seguridad, muchos de estos turistas que ahora arriban a España podrían esfumarse buscando productos similares al sol y playa de España y a precios más baratos.

En el contexto europeo, el continente es el principal destino de inversión hotelera en el mundo y Reino Unido venía acaparando el 50% de los fondos hasta 2015. Sin embargo, el anuncio del Brexit por parte del Gobierno británico ha hecho que la inversión en las islas británicas haya caído a la mitad en 2016. Francia también se ha visto perjudicada por los actos terroristas que ha sufrido. Así, España y Alemania han sido los destinos beneficiados por la redirección de los flujos inversores.