El alquiler de pisos turísticos no es rentable… siempre

Entre los mensajes simplistas que se lanzan desde las patronales turísticas hay uno de moda: el alquiler de viviendas turísticas es una ganga para propietarios y portales de intermediación. Diferentes estudios han venido desmontando este mantra y matizándolo, al menos en lo que al propietario se refiere. El último es el realizado por Alquiler Seguro, una empresa que se dedica a la gestión de alquileres, y donde se han analizado varios ejemplos de pisos en Madrid y Barcelona para determinar su rentabilidad.

En el caso de Madrid, el informe concluye que la rentabilidad de la vivienda turística es igual o superior a la del residencial (de larga temporada) cuando se da una ocupación superior al 50%. Analizando los ingresos y los gastos en los que incurre el propietario de un estudio de Madrid, que lo alquile a 75 euros por noche, Alquiler Seguro concluye que le resultará más rentable a partir de las 18 noches ocupadas al mes. A partir de ese número de pernoctaciones, el beneficio del alquiler turístico va de los 664 euros a los 912 euros al mes. Por un alquiler mensual a un inquilino que use el apartamento como vivienda, el propietario ganaría 605 euros mensuales.

La empresa ha tomado varios puntos de referencia para realizar los cálculos. En la parte de los ingresos, Alquiler Seguro ha considerado que un turista medio pasa 3 noches en un piso turístico de Madrid a 75 euros el día. Además, sólo se ocupan los pisos, por norma general, los viernes, sábados, domingos y lunes. Entre semana es más difícil alquilar un piso, excepto en fechas muy concretas. Por el lado de los gastos, la empresa ha calculado que un propietario que alquila a un turista debe hacer frente a 100 euros mensuales de consumos (wi-fi, luz, etcétera) más los gastos de gestión del check-in por una empresa especializada (20% del importe total de la estancia). Todos estos costes no los asume quien alquila su piso a personas que pretenden vivir en el mismo. Por último, el propietario que alquila a turistas debe pagar a Hacienda un 20% del rendimiento que obtiene del mismo (ingresos menos gastos), mientras que el propietario que alquila su piso a un particular para que lo use como vivienda sólo tiene que tributar por el 40% de su beneficio.

El informe también identifica diversos distritos de la ciudad de Madrid en la que el alquiler turístico no sale rentable frente al alquiler de larga temporada, aunque se ocupen todas las noches del mes: Arganzuela, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde. Estos lugares de Madrid coinciden con los barrios exteriores de la capital española. En el resto de distritos, que son los del centro de Madrid, el alquiler turístico sólo es rentable con una ocupación superior al 60% o 70%.

En el caso de Barcelona, los distritos en los que no resulta rentable el alquiler turístico frente al tradicional son Les Corts y Nou Barris. En el resto, el beneficio económico de alquilar el piso a un turista se alcanza con ocupaciones de entre el 40% y el 70%, en función de los barrios.

Sobre el negocio que las plataformas de alquiler turístico, como Airbnb o Homeaway, obtienen de los pisos turísticos, se podría trasladar la misma crítica a portales como Booking. Casi ningún hotel que desee tener un flujo de clientes renuncia a anunciarse en Booking, plataforma que no realiza las rigurosas comprobaciones sobre legalidad o pago de impuestos de sus anunciantes que se exigen a Airbnb por parte de los hoteleros. Copiando este modelo, los propietarios de apartamentos recurren a webs como Airbnb, con un alto número de visitas, para garantizarse reservas y rentabilizar su alojamiento. Nuevamente hay que recurrir a los datos de un estudio de parte para concluir algunas ideas, pero sigue faltando un estudio de una entidad independiente que arroje luz sobre el negocio alrededor de los pisos turísticos.