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CNMC y alquiler de pisos turísticos en España

Defensa de oficio para la vivienda turística

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La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha recurrido dos decretos sobre vivienda vacacional y ha requerido a Galicia y Castilla y León para que modifique su legislación. El organismo es un firme defensor del alquiler de pisos turísticos.

Edificio de viviendas | Foto: Hans para Pixabay

Edificio de viviendas | Foto: Hans para Pixabay

Los propietarios de pisos turísticos en España, y empresas como Airbnb o Homeaway, han encontrado en la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) a un aliado frente al sector hotelero y los diferentes gobiernos regionales de España. La Comisión ha demandado a los gobiernos de Madrid y Canarias ante sus respectivos Tribunales Superiores de Justicia por dificultar, a través de diferentes decretos, el alquiler de viviendas turísticas. Y, de momento, la Justicia le ha dado la razón a la CNMC.

En España, la normativa sobre alquiler vacacional es una competencia de las regiones autónomas que componen el país mediterráneo. Sin embargo, la CNMC actúa como regulador de la libertad de mercado, es decir, como vigilante para que no se impida a ninguna empresa o empresario que pueda realizar de forma libre su actividad económica dentro del territorio nacional.

La primera norma que la CNMC recurrió fue el decreto de la Comunidad de Madrid, que impuso un límite mínimo de 5 noches para que un turista pudiese alquilar una vivienda turística. El Tribunal Superior de Justicia de la región anuló varios preceptos del decreto. A este recurso le ha seguido el que se presentó frente a la norma sobre viviendas vacacionales aprobado por el Gobierno de las Islas Canarias, cuyos preceptos también han sido anulados por el tribunal superior de la región insular.

Tras estos precedentes judiciales, la CNMC ha remitido al Gobierno de Galicia y al de Castilla y León un requerimiento para que ambos modifiquen algunos de los artículos de sus respectivos decretos sobre alquiler vacacional. La lentitud para modificar normas, y la poca predisposición de los gobiernos, hace bastante probable que la CNMC acabe demandando a estas dos comunidades autónomas ante sus tribunales superiores.

Los motivos que alega la Comisión para recurrir los diferentes decretos son similares. En primer lugar, la existencia de obstáculos para el desarrollo del negocio de alquiler de vivienda vacacional, con prohibiciones temporales de alquiler o de zonas geográficas en las que no se podían anunciar estas viviendas. En segundo lugar, el favorecimiento del negocio de operadores turísticos tradicionales, es decir, de los hoteles, frente al de los pisos turísticos. Y, en tercer lugar, la restricción de la competencia.

La regulación del alquiler de pisos turísticos, y del funcionamiento de negocios como Airbnb, donde se anuncian estas propiedades y donde encuentran a la mayor parte de sus clientes, es una cuestión que preocupa a hoteleros, propietarios y vecinos de los bloques de viviendas, que se quejan de ruidos y suciedad. La postura de la CNMC, siguiendo la de la Comisión Europea, es la de dar la mayor libertad posible a esta actividad, pero con una regulación lógica.

En un informe publicado en mayo de 2016, la CNMC explicaba algunas de las barreras que se encontraban los propietarios que deseaban alquilar eran la declaración responsable y la publicidad registral como un proceso de autorización previa que coarta el libre ejercicio de esta actividad económica. Lo mismo sucede con las comunidades que fijan un número mínimo o máximo de días a reservar, una limitación que “favorece sólo a los operadores económicos ya establecidos en el mercado, perjudicando a la competencia”.

La CNMC también estima perjudicial para la competencia que algunas regiones limiten a las viviendas que no se encuentran en una propiedad horizontal, es decir, en un edificio de pisos, la posibilidad de ser alquiladas. Tampoco ve razonable que no se puedan alquilar habitaciones individuales de una vivienda y que algunas legislaciones impongan el alquiler completo. O que se impida que una residencia permanente se alquile como vivienda turística.

Exceltur, la asociación que agrupa a las grandes empresas del sector turístico española, también presentó un informe en el que concluía que el alquiler de viviendas turísticas sin regular entre particulares genera menos empleo, menos gasto en los destinos y pérdidas de ingresos por impuestos para el Estado. Sin embargo, los estudios que se han presentado siempre han sido de partes interesadas y existen pocos informes independientes. Tampoco está claro el impacto negativo o positivo del alquiler de pisos turísticos. En el documento de la CNMC se indicaba que el incremento del 10% en la oferta de pisos en Airbnb en Texas (EEUU) supuso que los ingresos de los hoteles menos competitivos se redujesen entre un 8% y un 10% en cinco años. De media, el ingreso por habitación de toda la planta hotelera sólo disminuyó un 0,37%. La Comisión recalca que si en vez de aumentar los pisos turísticos se hubiese incrementado un 10% la oferta hotelera, el impacto habría sido mayor en los precios de los hoteles, con una disminución media del 1,5% en los mismos.

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